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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

央行上海总部：人民币在上海地区涉外收支中的占比连续5年攀升******

　　澎湃新闻记者 陈月石

　　2月3日，中国人民银行上海总部举办上海金融运行情况新闻通气会，介绍了2022年上海货币信贷运行、债券市场对外开放和外汇收支形势等情况。

　　央行上海总部调查统计研究部主任吕进中在会上表示，2022年上海信贷投放保持增长，实际利率下行。2022年12月，上海企业贷款加权平均利率为3.59%，比上年末下降62个基点。其中，小微贷款加权平均利率为3.99%，比上年末下降47个基点。

　　2022年12月末，上海本外币贷款余额10.31万亿元，同比增长7.4%。其中，人民币贷款余额9.65万亿元，同比增长9.3%，增加8232亿元。

　　具体来说，2022年上海人民币企业贷款增加6205亿元，其中12月当月增加235亿元。从期限结构看，12月企业中长期贷款增加655亿元，是全年月均增量的2.3倍。

　　分行业看，2022年12月贷款增量同比多增的行业主要是房地产业、建筑业、住宿餐饮业和文体娱乐业，反映出房地产业和接触性服务业需求边际好转。

　　在对重点领域的金融支持方面，截至2022年12月末，上海全市普惠小微企业贷款余额同比增长25.6%；制造业中长期贷款余额比年初增长40.4%；高新技术企业、科技中小企业、专精特新企业贷款余额同比分别增长25.8%、34.5%和27.8%。全年累计为7万多户企业和个体工商户办理延期还本付息3000亿元。3月初至年末，累计向主要受困行业的5万家企业提供4900多亿元贷款支持。

　　在债券市场开放方面，央行上海总部金融市场管理部副主任荣艺华表示，2022年，上海总部共完成178家境外机构法人备案。

　　截至2022年末，境外机构在我国债券市场的持债规模为3.46万亿元，其中持有银行间市场债券3.39万亿元，近5年年均增速近25%。全年境外机构在银行间债券市场累计交易量约13万亿元，较上年增长15%，近5年年均增速约43%。

　　外汇市场方面，央行上海总部外汇管理部副主任葛庆表示，2022年上海涉外收支稳步增长。2022年，上海地区银行代客涉外收支总额35065亿美元，同比增长5.7%，占全国的28.2%，与2021年基本持平。

　　葛庆表示，市场主体持汇行为更趋理性，外汇市场韧性增强。全年上海地区货物贸易外汇收入结汇率同比下降3.4个百分点，货物贸易外汇支出购汇率同比上升4.6个百分点。市场主体汇率风险管理能力也进一步提升。全年上海地区外汇套保比例为30%，高于全国6个百分点，同比上升3.5个百分点。人民币在上海地区涉外收支中的占比连续5年攀升，2022年占比60.7%，高出全国18个百分点。

　　葛庆表示，截至2022年12月末，临港新片区13项高水平开放试点政策全部落地实施，合计试点企业162家，交易12397笔，金额约271.21亿美元。为进一步促进跨境贸易投融资便利化，外汇局率先在上海扩围部分试点政策，合格境外有限合伙人外汇管理试点区域由临港新片区扩大至上海市全辖，银行直接办理非金融企业外债签约登记试点区域由临港新片区扩大至浦东新区。上述扩围政策操作指引已向社会公开征求意见，后续将适时推动成熟政策进一步复制推广。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）